A medida que el mercado de la vivienda se volvió menos accesible, cada vez más compradores optaron por una estrategia para reducir la tasa de su hipoteca: adquirir “puntos de descuento” o “compra de tasa”.
Esto implica realizar un pago adicional al prestamista en el momento del cierre, con el fin de reducir la tasa de interés del préstamo. Este ajuste permite obtener cuotas mensuales más bajas y generar ahorros en intereses a lo largo de la vida de la hipoteca.
Normalmente, pagar una cantidad equivalente al 1% del monto total del préstamo (lo que se denomina un punto) permite reducir la tasa de interés en aproximadamente un 0,25%.
Con el incremento de las tasas, que en este 2024 se empezaron a reducir, esta práctica ganó popularidad: el año pasado, un 49% de los compradores optaron por adquirir puntos, casi el doble que el 27% registrado en 2019, según los últimos datos de Zillow.
“La compra de puntos es muy demandada actualmente, ya que muchos prestatarios buscan tasas más bajas, similares a las registradas durante la pandemia”, sostuvo Aaron Gordon, gerente de Guild Mortgage a CNBC. Sin embargo, recalca que es una decisión “personal”, ya que lo que resulta ventajoso para un prestatario no necesariamente lo es para otro.
Comprar puntos suele ser más beneficioso para quienes planean quedarse en la vivienda a largo plazo, ya que puede tomar entre cinco y siete años alcanzar el punto de equilibrio y recuperar la inversión inicial en pagos mensuales reducidos.
Una ventaja inmediata es que el costo de los puntos es deducible de impuestos como interés hipotecario prepago, siempre y cuando se trate de la vivienda principal y se detalle en las deducciones.
No obstante, para ciertos compradores, destinar ese dinero extra a un mayor pago inicial podría ser más ventajoso que comprar puntos. Un pago inicial más alto reduce el monto total del préstamo, y esto, a su vez, disminuye los pagos mensuales. Además, aportar al menos un 20% del valor total ayuda a evitar el seguro hipotecario privado (PMI), que puede agregar más de $100 mensuales en un préstamo de 300.000 dólares, aunque varía según la calificación crediticia y el tamaño del pago inicial.
En definitiva, si lo más conveniente es aumentar el pago inicial o adquirir puntos dependerá de las condiciones específicas de cada préstamo.
Otra alternativa podría ser esperar a que el mercado se estabilice. Aunque comprar puntos reduce la tasa de interés, es posible que el costo inicial no sea rentable si se planea refinanciar antes de alcanzar el punto de equilibrio, ya que la refinanciación implica gastos que oscilan entre el 2% y el 6% del monto del préstamo, de acuerdo a LendingTree.
Las previsiones indican que las tasas hipotecarias podrían bajar de alrededor del 6,1% a aproximadamente el 5,5% para 2025. En este contexto, esperar a que las tasas desciendan o refinanciar en ese momento podría ser una opción más económica para obtener una tasa baja sin pagar puntos por adelantado, evitando así costos duplicados.
Otra opción es considerar una reducción temporal de la tasa de interés, que implica una rebaja de 1 a 3 puntos porcentuales, pero solo durante los primeros años de la hipoteca. Estas reducciones temporales suelen ser más económicas que adquirir puntos de descuento para una disminución permanente de la tasa, facilitando alcanzar el punto de equilibrio en dos o tres años.
Qué es la regla de 2-1
La reducción temporal más común es la del tipo 2-1, que reduce la tasa en 2 puntos porcentuales durante el primer año, 1 punto en el segundo, y en el tercer año vuelve a la tasa completa por el resto del plazo del préstamo. El costo de este acuerdo suele estar entre el 1% y el 2% del monto del préstamo.
“He tenido varios clientes que han optado por reducir sus tasas a corto plazo utilizando programas como la reducción 3-2-1″, comenta Robert Washington, corredor de Savvy Buyers Realty, al mismo medio. “La idea es refinanciar una vez que las tasas bajen nuevamente al rango del 5% o 6%”.
Independientemente de la opción elegida —comprar puntos, aplicar una reducción temporal o aumentar el pago inicial— es recomendable consultar con un asesor hipotecario para evaluar cuál es la mejor alternativa según la situación financiera de cada persona. Los programas de reducción y los términos del préstamo varían, por lo que un asesoramiento profesional puede garantizar que se está tomando la decisión más conveniente, finalizan.
LA NACION