En septiembre pasado, la ciudad de Nueva York comenzó a aplicar sus nuevas y estrictas normas sobre alquileres a corto plazo . Desde entonces, la cantidad de alquileres legales publicados en Airbnb y otras plataformas se ha desplomado y como contrapartida, los hoteles aumentaron sus tarifas.
Menos de un año después de la política de la ciudad, conocida como Ley Local 18, no está claro si la casi prohibición está logrando uno de sus objetivos centrales: aliviar la presión sobre la grave escasez de viviendas de la ciudad, según publicó Business Insider. Pero a medida que aumenta el turismo de verano, la escasez de alquileres y el aumento de los precios de las habitaciones de hotel significan que a los visitantes de la ciudad les espera un viaje aún más caro de lo que probablemente esperaban.
Según la LL18, una persona puede alquilar su vivienda por menos de 30 días solo si su unidad está en un edificio aprobado, alquila a un máximo de dos huéspedes a la vez y se aloja en la vivienda con sus huéspedes, entre otras restricciones. Los posibles anfitriones deben solicitar la aprobación de la Oficina de Cumplimiento Especial de la Oficina de Justicia Penal del Alcalde.
La ciudad abrió su portal de solicitudes en marzo del año pasado y, hasta el 24 de junio, había recibido un total de 6.395 solicitudes de alquileres a corto plazo, según la OSE. La ciudad aprobó 2.276 de ellas, rechazó 1.746 y solicitó a 2.269 solicitantes que presentaran información adicional, indicó la oficina.
Ese pequeño número de aprobaciones ha llevado a una disminución dramática en las cotizaciones a corto plazo desde el año pasado, según AirDNA, un recopilador de datos de la industria. De agosto a septiembre del año pasado, cuando la ciudad comenzó a aplicar la LL18, los listados de Airbnb para estancias de menos de 30 días se desplomaron de 22.246 a 8.039. Cayeron nuevamente a un mínimo de 2.646 en octubre, pero desde entonces han aumentado lentamente a casi 4.000 en mayo, aproximadamente un 82% por debajo del nivel de agosto pasado.
Al mismo tiempo, el número de anuncios de Airbnb para estancias superiores a 30 días aumentó rápidamente. Muchos de estos nuevos alquileres a medio plazo simplemente se convirtieron a alquileres a corto plazo, según explicó a Business Insider el economista jefe de AirDNA, Jamie Lane.
“Cuando analizamos el número total de anuncios en Airbnb, desde octubre, una vez que el polvo se había calmado, hasta la entrada en vigor de la ley, fue solo una disminución del 14%”, dijo Lane. También sostuvo que la gran mayoría del inventario de alquileres a corto plazo de la ciudad de Nueva York figuraba en Airbnb, mientras que una pequeña parte estaba en Vrbo y Booking.com.
La ciudad no ha comenzado a multar a los anfitriones por violar LL18. Está trabajando con Airbnb y otras empresas de alquiler a corto plazo para garantizar que cumplan antes de comenzar a tomar medidas enérgicas.
“Esto ha resultado en una reducción masiva de listados ilegales en las principales plataformas”, dijo Christian Klossner, director ejecutivo de OSE. “Esta ley no trataba de nuevas multas para las personas. Esta ley trataba de prevenirlas en su origen, y eso es lo que hemos hecho”.
La ciudad no dirá cuántos alquileres a corto plazo encontró que violan LL18, pero sostiene que publicará esa cifra en su informe anual en septiembre. Pero Klossner dijo que la ciudad continuaba realizando inspecciones basadas en quejas y emitiendo multas por violaciones de regulaciones de alquiler de larga data.
La ciudad ha prohibido durante mucho tiempo a los propietarios alquilar unidades enteras por menos de 30 días, pero no tenía el poder para hacer cumplir estas regulaciones hasta que se aprobó la LL18.
La polémica por la casi prohibición
La iniciativa LL18 surgió a raíz de la crisis de asequibilidad de la vivienda en la ciudad, causada en gran parte por una grave escasez de viviendas. Los partidarios de la iniciativa LL18 sostienen que la ciudad de Nueva York debe priorizar las viviendas por sobre las habitaciones de hotel. “Los operadores ilegales de alquileres a corto plazo dañan nuestra industria hotelera y dificultan que los neoyorquinos encuentren viviendas asequibles, y debemos asegurarnos de que rindan cuentas”, dijo el alcalde de la ciudad de Nueva York, Eric Adams.
Los alquileres a corto plazo, incluidos los Airbnb, pueden sacar del mercado viviendas que de otro modo se vivirían a tiempo completo, lo que podría exacerbar la escasez de viviendas. La tasa de viviendas desocupadas de la ciudad es del 1,4%, la más baja en más de 50 años, según un informe reciente de la ciudad. También puede ayudar a inflar los precios de las viviendas y los alquileres.
El excontralor de la ciudad Scott Stringer descubrió en un informe de 2018 que por cada 1% de todas las viviendas en un vecindario de la ciudad de Nueva York que figuran en Airbnb, el alquiler en ese vecindario aumentó un 1,58%. “Entre 2009 y 2016, aproximadamente el 9,2 por ciento del aumento de las tarifas de alquiler en toda la ciudad se puede atribuir a Airbnb”, dice el informe.
Pero Airbnb y otros críticos dicen que la casi prohibición no hará mucho para abordar la crisis inmobiliaria y perjudicará a los propietarios que dependían de los ingresos del alquiler y a los visitantes que no podían permitirse los altísimos costos de los hoteles. Hay una serie de factores, incluida la construcción de nuevas viviendas y los patrones de migración, que afectan los costos de la vivienda y las tasas de desocupación. Pero hay algunas pruebas, incluso de Irvine, California , de que restringir los alquileres a corto plazo puede reducir los alquileres. No está claro qué papel ha desempeñado LL18 hasta ahora en el cambio de estas condiciones.
El sector hotelero ha visto dispararse sus ingresos recientemente. Las tasas de ocupación alcanzaron el 82% el año pasado, mientras que la media nacional se sitúa en el 63% tras caer al 47% en 2020. El precio medio de la habitación alcanzó un récord de 301 dólares por noche, un 8,5% más que en 2022. La caída de la ocupación y el aumento de los precios son probablemente resultado de la desaparición de tantos alquileres a corto plazo y del hecho de que alrededor del 20% de los hoteles urbanos se están utilizando para albergar a inmigrantes, entre otros factores. “No me sorprende que se eliminen 20.000 alquileres a corto plazo y, de repente, las tarifas de los hoteles suban un 10%”, dijo Lane.
Airbnb demandó a la ciudad para impedir que la LL18 entrara en vigor, pero perdió en los tribunales. “Las normas de alquiler a corto plazo de la ciudad de Nueva York han reducido significativamente las opciones de alojamiento para los visitantes y han contribuido a que los precios de los hoteles sean más altos, lo que hace que sea más caro visitar la Gran Manzana”, dijo Nathan Rotman, líder de políticas del noreste de Airbnb, en una declaración a BI. “Más importante aún, las reglas no han mejorado la asequibilidad de la vivienda en la ciudad: los alquileres continúan aumentando y el parque de viviendas ha alcanzado mínimos históricos”.
Algunos anfitriones de Airbnb dicen que las medidas van demasiado lejos, asfixiando a los anfitriones de poca monta que dependen de ingresos adicionales, a pesar de que el objetivo original eran imperios mucho más grandes. Un presentador de la ciudad de Nueva York dijo que consideraba la prohibición una “bofetada” y seguía alquilando ilegalmente, incluso con la amenaza de nuevas multas.
“Veo estos edificios en Central Park con áticos que están vacíos porque nadie puede pagar millones por apartamentos como esos”, dijo un propietario, que permaneció en el anonimato por razones de privacidad. “Pero aquí estoy, luchando por quedarme en Nueva York, en mi edificio sin ascensor de antes de la guerra”.
LA NACION