El 2024 marcó un cambio de ciclo para el mercado inmobiliario. Uno de los grandes actores que cambió su dinámica de juego fue la modalidad del alquiler temporario. Este tipo de alquiler sufrió una caída, ya que en las búsquedas en el AMBA representaron en el mes de junio un 2%, representando un mínimo histórico y comparándolo con el alquiler tradicional y con la venta de inmuebles, según un informe reciente de Zonaprop.
“Los alquileres temporales hoy en día son los que tienen un contrato promedio menor a seis meses”, afirmó Leandro Molina, director de Zonaprop. Si bien estos alquileres venían creciendo en los últimos años en el país con momentos de alta demanda que alcanzaron aproximadamente un 11% y 10% de las búsquedas, ahora se manifiesta un notorio cambio de tendencia.
En números: el 10% del total de las búsquedas destinadas a alquiler temporario en esta plataforma inmobiliaria se registró entre fines del 2020 y principios del 2021, y entre mayo y septiembre de 2022. El pico máximo con un 11% fue entre fines de 2021 y principios de 2022. Pero ya en 2023 se mostraron números a la baja entre 7% y 5%, siendo el mes pasado el mínimo histórico con un 2% promedio. La caída se registra en todas las zonas del AMBA, con la zona oeste y sur en un 1% y CABA en un 4% del total.
Las razones por las cuales los alquileres temporarios tienen cada vez una demanda más baja son tres:
Luego de la derogación de la polémica ley de alquileres, el escenario y la tendencia se vieron modificados. Mientras la ley estaba vigente, existía una diferenciación entre el alquiler temporal y el alquiler tradicional tanto en oferta, tipo de contrato, tiempos, condiciones, precios y rentabilidad. Hoy en día, esa diferencia ya no es tan macada, debido a que no existe hoy en día un plazo mínimo de contrato. Derogada la ley de alquileres se puede alquilar un departamento o casa por el tiempo que acuerden las partes, en caso de no especificarlo en el contrato será por dos años pero si lo estipulan puede ser por menos tiempo.
También la derogación de la ley permitió que se fije el precio del alquiler en la moneda en que el propietario requiera, esto es que se puede pautar el pago de alquileres tradicionales en dólares cuando antes solo los temporarios podían hacerlo.
En lo que va del año se analizó un cambio en el patrón de alquileres luego de la derogación, en el cual se pasó de una hegemonía del alquiler temporario hacia uno tradicional o permanente. Es decir, la derogación de la ley es la principal causa de este cambio de tendencia, pero no es la única.
Tal es el caso que la oferta de alquiler tradicional en el primer semestre del año creció más de un 190%, y representa un 230% más que febrero del año pasado. Y alcanzó un máximo histórico en seis años, según Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.
2) Rentabilidad y costos de mantenimiento
Otro motivo que lo explica es que el alquiler temporario fue rentable hasta el año pasado. “El tipo de cambio real estaba alto, es decir, estábamos baratos para extranjeros. Lo que hizo que fuera ´muy rentable´ el alquiler temporario comparado con el permanente. Encima, el alquiler tradicional no era tan elegido porque estaba regulado por la ley”, explicó Federico González Rouco, economista de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza.
En esa misma línea, Molina afirmó: “Antes, muchos propietarios decidían volcar sus propiedades hacia el alquiler temporal, porque registraban mayor rentabilidad”.
Otra razón por la que hoy en día los propietarios se volcaron al alquiler permanente es por el “costo de mantenimiento” al tener contratos tan cortos, por ejemplo el de limpieza y que el equipamiento de la casa esté siempre en condiciones, y el trabajo que da preparar un departamento para que ingrese un nuevo inquilino en cuestión de días.
Otro motivo del cambio de tendencia fue la sobreoferta de alquileres temporarios que hubo el año pasado. Al haber sido una opción más rentable según los especialistas, esto provocó que haya un exceso de oferta de inmuebles. Aquellas personas que no querían alquilar bajo las condiciones de la ley pero tampoco tenerlo vacío o venderlo, lo equipaban y lo convertían en un hospedaje temporario. Y eso generó un exceso de stock con alta competencia. “Al haber tantos en oferta, esto provocó una sobreoferta, lo que hizo que baje el valor y deje de ser tan rentable”, concluyó González Rouco.
